11 月 10 日，以“新格局 新动能”为主题的第十三届中国房地产科学发展论坛在线上召开。论坛由中国房地产业协会主办，旨在贯彻落实党的二十大精神，使房地产企业更好地把握宏观经济形势，探索高质量发展路径，推动房地产行业稳定健康发展。

中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席张亚东应邀参加论坛，并作题为《立足长远，坚持全品质高质量发展》的主题演讲。

就在一年前的第十二届中国房地产科学发展论坛上，张亚东提出房地产必须从重规模向重管理转变，更加注重精益管理，挖掘管理红利等观点。

经过这一年实践，随着内外部环境的变化，绿城中国更加深刻认识到要实现稳健可持续的发展，公司必须练好内功，审时度势，顺势而为，努力做“有特长且全面发展的优等生”。

绿城不追求规模和排名的增长，“全品质、高质量”是绿城在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。

绿城中国董事会主席张亚东作主题演讲

张亚东表示，目前来看，房地产市场整体形势依然严峻，虽然在政策层面上有所放松，但整体回暖仍尚待时日。

对于房地产发展形势，短期来看，房地产行业处于“承压筑底”态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复尚需时日。这一态势可能会持续到明年中期。

长期来看，作为国民经济的支撑产业，房地产肩负使命，行业依然稳定向好，但规模见顶已成行业共识。我们判断，未来十年，全国房地产年销售额预计维持在12万亿元的水平。根据近期的全国商品房销售均价，按照1万元/平方米模拟计算，就是12万亿元，仍是较大规模。所以，我们长期看好行业，未来仍大有可为。

党的二十大报告提到了两个关键词：房住不炒、租购并举。再次强调“房住不炒”，彰显政策定力，同时也意味着房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上；“租购并举”的制度设计，必然导致住房结构的大幅度调整。参考国际经验和中国特点，张亚东判断未来或将呈现5：3：2的供给结构，5是商品房，3是共有产权房，2是保障性租赁住房。

因此，在规模下降、结构调整、竞争加剧的行业大背景下，保持定力、积极应变，才是发展之道。

房地产已经转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。

张亚东指出，结合整体经济以及行业发展的基本面，“聚焦”是绿城今年的关键词。

首先是理念聚焦。今年，绿城中国构建绿城双塔文化体系，创新性推出“1-6-8-24-N”行为塔。在不确定环境下，全公司上下更需要凝心聚力，目标一致。

其次是业务聚焦。重资产部分强调聚焦核心城市、核心地段、核心项目，拥核发展。

绿城在组织架构上也进行优化，落地“集团—城市公司”两级架构，强化精细管理、提高决策效率、提升人均效能。综合来看，今年投资的效率和效益提升明显，营销完成了较高的销售去化。

绿城始终认为，只有坚持“认真做好房子”，才能抵御行业周期波动带来的影响。

当下，绿城依然坚持“以客户为中心的产品主义”。例如，绿城成立客研委员会，客研条线独立成为客研中心，继续精研客户需求，在产品升级上不遗余力；打造全链设计系统，品类档次全覆盖，加大标准化体系建设，加强创新迭代的研发。

目前，生活街角、中央车站、春知学堂、如意盒子、无界公寓等多项创新课题已在绿城多个城市落地呈现，创新产品获得客户广泛好评。

张亚东介绍，各级政府近期加速出台了稳楼市政策，尤其在降低购房者置业成本和支持房企合理融资需求上起到了积极的作用。绿城完全赞同并认可这一系列措施。

作为房地产市场的经营主体，当前房企仍普遍面临经营风险提升、资金周转压力加大的问题，建议主管部门坚持风险管理、杠杆管理，同时促进行业健康发展、良性循环。

对于风险防控措施，建议建立风险预警机制，如加强房企财务信息定期披露备案机制建设，坚决打击债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企融资行为等，建议监管部门密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。

此外，建议债务按资产分类监管，对自持物业和商办类资产的贷款与开发贷等分别监管。同时，加快房地产投资信托基金（REITs）的落地，盘活存量资产。

　　在促进行业健康发展方面，我们建议主管部门对房地产企业进行分类管控。可按照“项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑”等指标评级，对不同房企“分级施策”。“分级施策”既可以激发市场主体的积极性，也可为行业优秀企业发展提供良好的外部舆论，促进行业平稳、可持续发展。

“月有阴晴圆缺”，行业发展也有起起伏伏。经过行业洗牌，相信更加稳健、更有担当的房企能存活下来，而且能活得更好。