曹舟南:把绿城这艘船开得稳一点

澎湃新闻记者 孙雯

当2017年接近尾声,久无亮眼表现的土地市场迎来一个熟悉的身影——绿城。一个多月时间,绿城将北京、上海、杭州、宁波等地的10余幅地块收入囊中。

此时此刻,绿城向外界宣告:反周期拿地策略正式开始施行。这一策略的构建者,正是绿城中国总裁曹舟南。

首席“精算师”

大刀阔斧之前,是曾经的如履薄冰。曹舟南接受澎湃新闻记者采访时回顾:“之前我们拿每一块地都要非常小心,一旦拿错一块,可能万劫不复。”

“中交成为绿城第一大股东近三年,这是一个轮回,现在绿城进入了非常健康的状态。”财务专业出身的曹舟南提起数字非常兴奋,绿城在中交入主之前,平均融资成本高达7.9%,现在融资成本大幅降至5.3%。

“我们是人努力,天帮忙。”曹舟南感慨道。趁着行情向好,绿城将积压在三四线城市的存货迅速出清。今年上半年绿城出售了两个商业项目,仅这两个项目产生的净收益高达16.26亿元。

粮草已足,兵马却分毫未动,手握600亿重金的曹舟南焦虑而坚定地等待周期结束。“股东问,账上这么多钱,你到底要做什么?我压力太大了,但我们一定要忍住。”

反周期拿地策略终于看到成效,“粮草”充裕的绿城在土地市场上大展拳脚。“北京的地拍下之后,我深深感到市场上是真的没有钱了,溢价率刚到19%大家就举不动了。”曹舟南说,明年上半年土地市场还有机会,尤其是绿城在大本营杭州市场会有一番作为。

将迎集中爆发期

“如果一家企业抛开有质量的增长,做得越大,死得越快。”曹舟南的“毒舌”有目共睹。他认为,部分企业旧的地块融资能力已经枯竭,只能靠不断拿地来融到新的资金,无异于“饮鸩止渴”。

“以前我并不看重规模,一家房企突破千亿之后,与到底能冲到几千亿差别不大,有质量的增长才有意义。但我们在香港上市,香港的投资人很看重规模。”曹舟南坦陈。各方压力之下,他不得不重新开始思考绿城的规模问题。

受制于顶端豪宅市场成交量逐步缩窄,绿城将推出中端产品线。“以前定价高,但是随着市场的变化,我们要做高性价比的房子。”曹舟南进一步透露,绿城会打入一些三四线城市做短平快项目,但体量会严格控制在20万平方米左右。

曹舟南判断,今年绿城进入销售排行榜前十问题不大。“绿城明后年的货值已经很充足了,保守估计到2020年,绿城将会迎来集中爆发期。”

鼓励4S公司“亏本”

与一些以重资产谋求规模的企业不同,曹舟南正在快马加鞭推进轻资产的布局。绿城“一体五翼”的创新型优化组织架构中,绿城管理集团的代建开发和绿城理想生活集团的核心板块房屋4S业务,为典型的轻资产配置。

根据绿城管理集团的公开数据,今年截至9月3日,其商业代建项目在建面积已超900万平方米,年内销售金额已逾200亿元,全年预计超过300亿元。“与其他同等规模的房企相比,即便市场出现下跌,但起码绿城管理这300多亿的代建规模是相对安全的。这是绿城做的轻重结合。”曹舟南说,今年10月份代建业务出现爆发性增长,预计明年将增加70多个项目。

作为一家纯粹的专业建筑公司,绿城管理向公开市场输出品牌和管理。“绿城管理的利润可以占到销售额的5%,有的企业开发一块地的利润都不一定有5%。”他说,未来绿城资产集团还将向代建行业的产业链前端延伸,对一些生产企业进行股权投资。

相比建造新房,房屋的维修市场不容小觑。面对庞大的存量房市场,绿城的另一轻资产代表——房屋4S业务应运而生,未来将成为绿城非常重要的轻资产构成。“物业把基础的高频的维修和维护做掉之后,难修的留给房屋4S。我相信没有修不好的房子,不行就拆开了修。现在鼓励他们‘亏本’,让客户享受服务,迅速占领市场。”曹舟南满怀雄心壮志。

截至目前,已有20个房屋4S服务门站落地运营,涵盖杭州、济南、青岛、沈阳、三亚、南京、合肥等重点城市。计划到2020年底,4S服务站将超过150家,覆盖中国4大城市群、12个省、逾50个城市。

据透露,绿城下一步还将推进REITs。在研究了美国和日本的市场后,曹舟南更加坚信在后房地产时代将是一个金融地产时代。

“品牌的守望者”

“宋总(绿城中国联席主席宋卫平,下同)对我说,你们是绿城品牌的守望者。” 曹舟南说, “绿城是很多人安身立命的平台,作为掌舵人,我更希望把这艘船开得稳一点,让大家安心一点。”他透露,明年一件大事是研究事业合伙人制度。

20多年对品质的坚守决定了绿城的核心竞争力就是产品。“有时候我谁都不说,突然一个人坐飞机去某个项目上,和负责人聊项目情况。”曹舟南认为,生命是有限而建筑无限的。城市的一草一木、一砖一瓦都是有生命的。“在绿城的建筑里,你能看得到宋总的影子,还有我们团队的气质。”

同样苛求品质的,还有绿城的一群忠实粉丝。

“我认为一座好的房子要具备安全、功能性强、立面美观、景观等,同时一定要加上好的服务品质。”曹舟南说,绿城目前有80多万业主,而做好这些业主的服务并非易事。

绿城中国副总裁兼任绿城生活集团董事长杜平举了个例子,一位业主的孩子在园区里被蚊子叮了,要求打药除蚊,但打药时又有业主投诉污染空气。业主的诉求促使绿城思考并种植释放芳香烃的植物防蚊虫。

2015年到2016年上半年绿城接到3200多起客户投诉,从2016年下半年和2017年上半年苦练内功消化这些投诉,投诉率下降了80%以上。

“对于供给侧改革最好的实践就是服务。”曹舟南说,优质服务构成了美好生活体系。从创造美丽建筑到创造美好生活,绿城对生活的关照,一如对品质的坚守,一脉相承。